Réforme de l’utilisation des sols

La réforme de l’utilisation des sols est l’ensemble des interventions visant à améliorer la réglementation de la construction de logements denses dans les zones urbaines.

Le problème

Aux États-Unis et dans de nombreux autres pays, les lois locales imposent des limites strictes à la surface totale de plancher pouvant être construite sur un terrain. Ces lois de zonage constituent un obstacle majeur à la construction de logements denses. L’augmentation des prix du logement qui en résulte réduit l’efficience économique en entraînant d’importantes pertes sèches, accroît les inégalités en transférant la richesse des locataires vers les propriétaires fonciers et réduit à la fois les salaires et la production économique totale en empêchant les travailleurs de s’installer là où ils seraient le plus productifs.

Les effets des lois de zonage sur les prix du logement peuvent être estimés en comparant le prix de vente du logement aux coûts associés du terrain et de la construction.⁠1 Open Philanthropy a combiné ces estimations avec des données sur les loyers et quelques hypothèses supplémentaires pour conclure que la « taxe » agrégative sur les locataires dans cinq grandes zones métropolitaines s’élève à plus de 100 milliards de dollars de pertes sèches par an.⁠2

Une étude réalisée par les économistes Chang-Tai Hsieh et Enrico Moretti examine les coûts résultant de la réduction des flux de travailleurs vers des régions plus productives des États-Unis en raison de la hausse des prix du logement. Les auteurs concluent que les restrictions en matière d’utilisation des sols entraînent une baisse annuelle des salaires américains de 1,27 billion de dollars et de la production de 1,95 billion de dollars⁠3.

Si les restrictions en matière d’utilisation des sols créent ces problèmes, pourquoi perdurent-elles ? Cela est en partie dû au fait que les coûts liés à la restriction en matière d’utilisation des sols dans un lieu donné retombent sur les travailleurs qui auraient intérêt à s’installer dans ce lieu et qui, à ce titre, n’y vivent pas encore. Comme les restrictions sont créées au niveau local, elles sont insensibles aux intérêts de ces travailleurs, qui ne votent pas dans ces juridictions. D’autres coûts liés à la restriction de l’utilisation des sols, tels que la réduction de la production économique, sont diffusés dans l’ensemble de la société. La théorie des choix publics explique pourquoi les gouvernements négligent ces coûts et se concentrent plutôt sur les avantages pour les propriétaires fonciers, même si, dans l’ensemble, les coûts l’emportent largement sur les bénéfices.

Solutions possibles

Open Philanthropy et 80 000 Hours ont proposé plusieurs solutions aux problèmes causés par les restrictions en matière d’utilisation des sols, citées ci-dessous.

Options politiques

Les options prometteuses qui s’offrent aux décideurs politiques sont les suivantes :⁠4

• « Les gouvernements locaux dans les zones métropolitaines où les salaires sont élevés et où la réglementation est importante pourraient tout simplement « étendre le zonage », ce qui autoriserait un développement plus important et plus dense. »
• « Les collectivités locales pourraient modifier le processus par lequel elles règlementent l’utilisation des sols. Par exemple, elles pourraient adopter un « budget de zonage » fixant un taux global de croissance du logement, de sorte que les restrictions dans une zone devraient être compensées par des expansions ailleurs. Cela permettrait de contribuer à harmoniser les intérêts des défenseurs de projets individuels en faveur d’une croissance globale plus importante. »
• « La prise de décision en matière de politique d’aménagement du territoire pourrait être réattribuée des autorités locales aux autorités régionales ou étatiques, qui seraient probablement moins sensibles aux pressions exercées par le voisinage en vue de s’opposer à un nouveau développement. »

Options de financement

Les options prometteuses qui s’offrent aux bailleurs de fonds sont les suivantes :⁠5

• Financer des groupes locaux existants, tels que YIMBY Action, California YIMBY ou Open New York, ou de nouveaux groupes potentiels sur les principaux marchés du logement.
• « Financer une campagne visant à déplacer le pouvoir de décision en matière d’utilisation des sols du niveau local au niveau régional ou étatique. Nous n’avons connaissance d’aucun dispositif de ce type aux États-Unis, ni d’aucun effort actif pour les promouvoir, de sorte qu’il s’agirait probablement d’un exercice de « financement actif ». »
• « Soutenir le développement d’un consensus politique (par exemple, en organisant des conférences ou en parrainant des travaux sur cette question dans d’éminents groupes de réflexion). Cela aurait pour avantage d’encourager la coordination des décideurs politiques sur cette question et d’améliorer notre compréhension des changements politiques les plus susceptibles d’être bénéfiques. »

Open Philanthropy a exploré certaines de ces options de financement parmi d’autres ; en août 2022, elle a octroyé plus de 12 millions de dollars à des organisations travaillant sur la réforme de l’utilisation des sols⁠6.

Options de carrière

Les options de carrière prometteuses sont notamment les suivantes :⁠7

• « Faire de la recherche sur les villes et la politique urbaine dans le cadre universitaire ou au sein d’un groupe de réflexion. »
• « S’engager politiquement au niveau local ou étatique et soutenir la réforme de l’utilisation des sols. »
• Devenir un intellectuel public et sensibiliser autour de la question de la réforme de l’utilisation des sols.

Options d’action directe

Les options d’action directe prometteuses sont les suivantes :⁠8

• Soutenir ou contacter les candidats locaux qui favorisent un habitat dense et les candidats fédéraux qui favorisent le transfert des décisions en matière d’aménagement du territoire au niveau de la ville ou de l’État.
• Se porter volontaire dans un groupe de défense local.

Pour en savoir plus

Sam Bowman, John Myers & Ben Southwood (2021) The housing theory of everything, Works in Progress, 14 septembre.

Stephen Clare (2020) Cause area report: Housing affordability in England, Founders Pledge, 28 avril.

Edward L. Glaeser & Joseph Gyourko (2008) Rethinking Federal Housing Policy, Washington, D.C.: The AEI Press.

Jeff Kaufman (2019) Make more land, LessWrong, 16 octobre.

Open Philanthropy (2015) Land use reform, Open Philanthropy, mars.

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