Réforme de l’utilisation des sols
La réforme de l’utilisation des sols est l’ensemble des interventions visant à améliorer la réglementation de la construction de logements denses dans les zones urbaines.
Aux États-Unis et dans de nombreux autres pays, les lois locales imposent des limites strictes à la surface totale de plancher pouvant être construite sur un terrain. Ces lois de zonage constituent un obstacle majeur à la construction de logements denses. L’augmentation des prix du logement qui en résulte réduit l’efficience économique en entraînant d’importantes pertes sèches, accroît les inégalités en transférant la richesse des locataires vers les propriétaires fonciers et réduit à la fois les salaires et la production économique totale en empêchant les travailleurs de s’installer là où ils seraient le plus productifs.
Les effets des lois de zonage sur les prix du logement peuvent être estimés en comparant le prix de vente du logement aux coûts associés du terrain et de la construction.1 a combiné ces estimations avec des données sur les loyers et quelques hypothèses supplémentaires pour conclure que la « taxe » agrégative sur les locataires dans cinq grandes zones métropolitaines s’élève à plus de 100 milliards de dollars de pertes sèches par an.
Une étude réalisée par les économistes Chang-Tai Hsieh et Enrico Moretti examine les coûts résultant de la réduction des flux de travailleurs vers des régions plus productives des États-Unis en raison de la hausse des prix du logement. Les auteurs concluent que les restrictions en matière d’utilisation des sols entraînent une baisse annuelle des salaires américains de 1,27 billion de dollars et de la production de 1,95 billion de dollars3.
Si les restrictions en matière d’utilisation des sols créent ces problèmes, pourquoi perdurent-elles ? Cela est en partie dû au fait que les coûts liés à la restriction en matière d’utilisation des sols dans un lieu donné retombent sur les travailleurs qui auraient intérêt à s’installer dans ce lieu et qui, à ce titre, n’y vivent pas encore. Comme les restrictions sont créées au niveau local, elles sont insensibles aux intérêts de ces travailleurs, qui ne votent pas dans ces juridictions. D’autres coûts liés à la restriction de l’utilisation des sols, tels que la réduction de la production économique, sont diffusés dans l’ensemble de la société. La théorie des choix publics explique pourquoi les gouvernements négligent ces coûts et se concentrent plutôt sur les avantages pour les propriétaires fonciers, même si, dans l’ensemble, les coûts l’emportent largement sur les bénéfices.
Open Philanthropy et 80 000 Hours ont proposé plusieurs solutions aux problèmes causés par les restrictions en matière d’utilisation des sols, citées ci-dessous.
Les options prometteuses qui s’offrent aux décideurs politiques sont les suivantes :4
Les options prometteuses qui s’offrent aux bailleurs de fonds sont les suivantes :5
Open Philanthropy a exploré certaines de ces options de financement parmi d’autres ; en août 2022, elle a octroyé plus de 12 millions de dollars à des organisations travaillant sur la réforme de l’utilisation des sols6.
Les options de carrière prometteuses sont notamment les suivantes :7
Les options d’action directe prometteuses sont les suivantes :8
Sam Bowman, John Myers & Ben Southwood (2021) The housing theory of everything, Works in Progress, 14 septembre.
Stephen Clare (2020) Cause area report: Housing affordability in England, Founders Pledge, 28 avril.
Edward L. Glaeser & Joseph Gyourko (2008) Rethinking Federal Housing Policy, Washington, D.C.: The AEI Press.
Jeff Kaufman (2019) Make more land, LessWrong, 16 octobre.
Open Philanthropy (2015) Land use reform, Open Philanthropy, mars.